책 소개

‘내 집 마련’의 꿈 앞에는
어떤 함정이 도사리고 있는가?

분양 사기 피해자 이종수
15년 소송 전쟁으로 건설 카르텔을 무너트리다

『5475일, 집으로 가는 먼 길』은 2008년 고양시 일산 덕이동의 신축 아파트를 분양받은 시민 이종수가 분양 사기 피해를 해결하기 위해 15년 소송 전쟁을 펼친 투쟁기를 소개한다. 저자가 겪은 피해는 가히 ‘분양 사기 종합선물세트’라 불러도 과언이 아니다. 시행사는 거짓말로 입주민을 끌어들였고, 시공사는 비용과 시간을 절감하고자 건물을 부실하게 지었다. 고양시청은 감시 책임이 없다는 핑계로 분쟁에 휩쓸린 시민들을 외면하더니 급기야 건설사의 편의를 우선하며 부실 공사로 세워진 아파트 단지의 준공을 승인하였다. 심지어 국세청은 입주민이 겪은 고통을 무시한 채 실적을 올리고자 부당한 세금을 부과하였다.

2008년 입주자협의회 회장으로 선출된 저자는 기업들의 허위 고발에 시달렸음에도 굴하지 않았다. 시행사를 상대로 소송을 제기하고, 시청과 은행 앞에서 집회를 열었으며, 정치권에 협력을 구하며 사안을 공론화하는 등 가능한 모든 수단을 동원했다. 저자의 여정을 따라가다 보면 독자들은 어느새 아파트 분쟁에 필요한 상황별 대처법을 쉽게 습득할 수 있다. 입주민들을 단결하게 하는 노하우, 입주민들을 분열시키려는 기업들의 술책과 이를 해결하는 대응책, 여론전으로 상대를 위축시키는 방식, 변호사와 효율적으로 협업하는 요령 등 실전에서 활용할 수 있는 값진 조언이 이 책에 한가득 담겨 있다.

저자의 집요하고도 처절한 노력 끝에 건설 카르텔은 협의회의 요구를 수용해야만 하는 상황에 봉착했다. 결국 2024년 4월 30일 입주자협의회는 1,000억 원이 넘는 잔금을 보상받고 아파트 소유권 등기를 확보하는 승리를 거머쥐었다. 대한민국의 평범한 소시민 이종수가 아파트 분쟁 역사상 전무후무한 사건을 기록하였다.

5,475일을 전쟁 같은 투쟁에 바친 저자는 서민의 등골을 빼먹는 기업들의 만행을, 건설 카르텔이 활개를 치도록 방조하는 공권력의 추태를 끝없이 마주했다. 인고의 시간을 견뎌낸 저자는 과거를 회고하면서 아무도 지켜주지 않는 또 다른 ‘이종수’에게 조금이나마 도움을 주기 위해, 수많은 ‘이종수’를 방기하는 무책임한 한국 사회를 고발하고자 이 책을 집필하였다. 저자의 소망처럼 이 책이 분양 분쟁에 휘말린 독자에게는 건설 카르텔을 무너뜨릴 다윗의 돌멩이로, 한국 부동산 시장의 부조리를 해결하고 싶은 독자에게는 캄캄한 동굴을 비추는 등불로 쓰이기를 바란다.

편집자의 말

대한민국 아파트 분양 시장의 구조적 폐단을 통찰한 기념비적인 도서

이 책은 대한민국 시민 대다수가 겪을 수 있는 아파트 분양 사기 실태를 고발하는 유일한 도서로, ‘내 집 마련’이란 희망을 미끼로 이용해 서민을 함정에 빠트리는 건설 카르텔의 낯부끄러운 민낯을 가감 없이 폭로한다. 저자의 경험담이 내용의 뼈대를 이루는지라 한 편의 영화를 보는 것처럼 생생하게 흘러간다. 역동적으로 전개되는 드라마를 읽다 보면 아파트 분쟁이 발생했을 때의 행동 수칙과 유용하게 쓰일 법률 지식을 어렵지 않게 습득할 수 있다.

아파트 분양 시장의 구조적 문제를 간파한 저자의 통찰이 특히 인상적이다. 저자는 분양 사기 문제를 해결할 ‘책임자가 없다’는 사실을 반복적으로 지적한다. 현행 제도와 법률에 따르면 분양 사기를 당한 피해자는 소송으로 배상금을 받기 어렵고, 계약을 해제하기는 더욱 어려우며, 공권력의 도움은 요원하기만 하다. 이에 저자는 미국과 일본의 사례를 소개하며 입주민의 권리를 보장할 책임 주체를 명확히 규정해야 한다고 주장한다.

‘책임 주체의 부재’만큼 자주 언급되는 폐단 요소는 ‘선분양 제도’다. 저자는 한국처럼 선분양 제도를 운용하는 중국의 사례를 소개하면서 공급자 위주의 부동산 제도가 얼마나 많은 피해를 끼치는지 일목요연하게 설명한다. 현재 이 제도는 분양 계약 이후 일어날 모든 위험을 소비자에게 전가하는 수단으로 악용된다. 미완공 건물에 계약자를 억지로 입주시키고 책임을 회피하는 전략으로 이용되는 것이 현실이다.

평범한 시민이 15년이나 소송 전쟁을 이어가는 일은 흔하지 않다. 정작 저자 본인은 “정의감이 대단해서가 아니라 재산을 지키기 위해서, 한편으로는 대놓고 사기를 치려는 기업들에 고개 숙이기 싫어서” 싸움을 이어왔다고 솔직하게 이야기한다. 불의에 저항한 작은 영웅의 담담한 고백은 지금 이 순간 건설 카르텔과 맞서 싸우고 있는 시민들에게 크나큰 공감을 선사할 것이다.

저자의 경험은 특수하지만 그가 직면했던 부조리는 한국 사회의 구조적 모순에서 비롯되었다. 그의 경험과 고통에서 태어난 통찰은 여전히 주거 불안에 시달리며 ‘아파트’를 선망하는 한국인에게 시사하는 바가 크다. 이 책은 경제 성장을 빌미로 그간 공급자의 편의를 배려하고 편법을 눈감아준 한국 사회에 대해 강력한 경종을 울리는 기념비적인 도서가 될 것이다.

추천의 글

이 책은 단순한 분양 투쟁기가 아닙니다. 아파트 공화국 대한민국에서 평범한 소시민이 가족의 보금자리와 인간의 존엄을 지켜낸 과정을 생생하게 소개하는 위대한 승리의 기록입니다.
-권용태(입주자협의회 운영진)

이 책은 대한민국 부동산 시장의 부끄러운 민낯과 분양 시스템의 치명적인 허점을 생생하고도 가감 없이 담아냈습니다. 일산 서구에서 시작된 이 싸움의 기록이 대한민국 경제 정의와 주거 정의를 바로 세우는 큰 울림으로 이어지기를 진심으로 바랍니다.
-김영환(제22대 국회의원)

이종수 회장은 어떤 정치가보다 집요하였고, 어떤 정치가보다 유능하였으며, 어떤 공직자보다 사명감이 깊었습니다. 그와 함께 쓴 명예로운 투쟁의 기록을 여러분에게 기쁜 마음으로 공유하고 싶습니다.
-박준선(변호사, 제18대 국회의원)

본인이 잘 모르는 분야에서 기존의 막강한 세력과 싸워 본인과 주위 사람들의 권리를 되찾아주었다는 이야기는 결코 흔하지 않습니다. 가족과 이웃의 보금자리를 지키기 위해 헌신하며 드라마 같은 인생을 살아온 저자에게 깊은 경의를 표합니다.
-송수근(전 문화체육관광부 제1차관)

이 책은 단순한 소송 투쟁기가 아닙니다. 아파트 분양사기라는 절망적인 상황 속에서 그 시련을 15년이라는 세월 동안 극복해내는 숭고한 여정기입니다. 억울함이 없는 세상을 꿈꾸는 모든 시민에게, 더욱 튼튼한 사회를 꿈꾸는 모든 국민에게 이 책을 권합니다.
-이태한(전 대통령비서실 사회수석비서관)

이 책은 평범한 사람들이 평생 꿈꾸는 '수도권 신축 아파트'라는 달콤한 상품이 어떻게 거대한 카르텔과 구조적으로 엮이는지, 건설 카르텔이 어떻게 서민의 주머니를 강탈하는지 적나라하게 소개한다. 저자는 5,475일 동안 투쟁하며 몇 푼의 돈이 아니라 '시민의 정당한 권리와 자존심'을 지켰다.
-조정흔(경제정의실천시민연합 토지주택위원장)

차례

들어가며: 나는 왜 이 책을 썼는가

1장 거짓 약속의 땅
한겨울의 모델하우스
명품아파트로 초대합니다
어느 가장의 꿈
아파트 공화국의 이면

2장 계약서라는 올가미
사라진 카페 운영진
협의회장에 선출되다
시골집 팔아 55평 아파트를 계약?
작지만 소중한 첫 승리

3장 고도성장 국가의 복마전, 아파트
‘시행사 드림리츠’의 실체
정략이 판을 친 시공사 선정 과정
이전투구 싸움판이 되다
균열과 혼돈의 2009년
바보거나 미쳤나
성실한 ‘부실 공사’ 감시
비상총회 개최
‘기획 소송’과 둘로 갈라진 협의회
이제는 실력 행사다
동별 임시 사용 승인이라는 꼼수

4장 배수진을 치다
잔금 거부 투쟁
신의 한 수 ‘잔금 상계책’ 비책
코너에 몰린 시행사
덕이동에 불어온 훈풍
또다시 안개에 휩싸이다
카나리아 죽이기
은행의 어깃장과 시행사 파산
또 한 장의 벽돌을 쌓다

5장 그들만의 리그
충격적인 소송 패배
자취를 감춘 변호사
파산법이 깡패법인 이유
국세청의 전화 사기
멈춰 버린 시간, 안타까운 비극
파산관재인의 전면전 선포
드러나는 야욕

6장 사상 유례없는 대승리
결전의 날은 다가오고
한여름 소나기 같은 승리
힘에는 힘으로
타협이냐 대결이냐
회장님을 살립시다
다시 빌런이 된 국세청
운명을 건 담판
15년 투쟁의 마무리

마치며: 분양 시장에 파문을 일으킬 돌멩이

책 속에서

건설업자, 이들과 유착된 지역 토호들, 아파트 분양 광고가 매출의 큰 비중을 차지하는 언론사, 주택 공급 실적에만 급급한 지방자치단체 등이 오랫동안 사실상 ‘누이 좋고 매부 좋은’ 관계를 유지하며 지내 왔다. 아파트 분양을 둘러싼 모든 법과 제도 역시 이들 공급자에게 유리하게 짜였다. 분쟁이 발생하면 개인에 불과한 소비자들은 이런 거대한 카르텔과 싸워야 하고 그들에게 맞춤형으로 설계된 법규, 제도와 싸워야 한다. 불행의 씨앗이 여기에서 자란다.
- 「들어가며」 16쪽

아파트 분양 분쟁의 여러 사례들을 보면 이 지난한 과정을 버티지 못하고 최종 판결이 나오기 전에 시행사의 선심 쓰는 듯한 약간의 회유책에 타협하거나 소송을 포기하는 경우가 흔하다. 결국 계약자들의 단결력을 유지하면서 지치지 않고 싸움을 이어 가려면 최종 판결이 나오기 전이라도 작은 규모의 싸움에서 실속 있는 승리를 누적해 나가는 것이 무엇보다 중요하다고 생각한 것이다.
- 「2장 계약서라는 올가미」 60쪽

후일 대주단, 시공사 등과 법적 다툼을 하면서 나는 아파트 분양 분쟁 경험이 풍부한 여러 전문 변호사들을 만나고 수시로 조언을 들었는데 그들로부터 시행사나 시공사 등 공급자들이 소비자들인 입주자 협의회나 계약자 협의회 등을 어떤 식으로 주무르는지 자세한 사례를 숱하게 듣게 되었다. 일반인들은 전혀 짐작도 못 할 기상천외한 수법이 많았다. 예를 들면 다음과 같다. 가장 고전적이고 대표적인 방법은 시행사에서 사람을 심어 선제적으로 협의회를 먼저 구성하는 방식이다.
- 「3장 고도성장 국가의 아파트 복마전」 81쪽

‘기획’이란 수식어가 앞에 붙는 데는 그만한 이유가 있다. 피해 당사자들이 아닌 누군가 제3자가 의도적으로 소송을 부추기기 때문이다. 여기서 ‘누군가’는 사실, 다름 아닌 이런 소송을 전문으로 하는 변호사들을 말한다. 결국 형식상으로는 피해 계약자들이 주체인 소송이지만, 그 기획과 출발부터 진행 과정 일체를 변호사들이 주도하는 것이다. 왜 당사자들이 아닌 변호사들이 먼저 나서서 소송을 제의하고 부추기겠는가. 그들의 이익에 직결되기 때문이다.
- 「3장 고도성장 국가의 아파트 복마전」 97쪽

이런 검토를 토대로 항소심을 준비하면서 나는 법률 대리인 재선임에 대한 몇 가지 원칙을 세웠다. 첫째, 변호사가 다 해결해 줄 것이라는 믿음을 갖지 않는다. 승소할 수밖에 없는 논리는 내가 세우고 변호사들은 그것을 법리로 주장하게 만드는 관계여야 한다. 둘째, 변호사는 최소한 2인 이상, 가급적 개인 변호사보다는 법무법인 소속 변호사를 선임한다. 셋째, 변호사들에게 항상 우리 측 주장의 정당성만이 아니라 피고 측의 반박 논리를 예측할 것을 주문하고, 그들의 반박까지 부정하는 시뮬레이션을 먼저 거친 뒤 재판에 임하게 한다. 한마디로 변호사에게 맡기고 구경하는 게 아니라 내가 소송전의 주도자가 되지 않고서는 결코 이 싸움에서 이길 수 없다는 뼈저린 각성을 한 것이었다.
- 「5장 그들만의 리그」 193쪽

자기 집을 갖기 위해 계약한 계약자들과 시행사 간의 대립에서 법원이 중립이라는 이름 아래, 그리고 ‘계약은 존중되어야 한다’는 민법 정신을 내세운 잣대에 의해 계약자는 늘 불리한 처지에서 임해야 했다. 그런데 파산법 영역에 오면 이제 공급자와 소비자 간의 분쟁이라는 엄연한 쌍방 대립 구도도 사라지고, 오직 파산한 회사의 채권 회수가 최고의 목적이 된다. 이 구도에서는 계약자는 분쟁의 주체라는 사실은 사라지고 오직 채권 회수 대상으로 남는다. 이것이 ‘깡패법’이라 불리는 파산법의 본질이다.
- 「5장 그들만의 리그」 220쪽

“저에게는 이 싸움이 이제 돈의 문제가 아니고 자존심의 싸움입니다. 시행사는 우리를 잡아 놓은 물고기 취급했어요. 시공사는 부실 공사로 답을 했죠. 관재인은 우리가 돈 떼먹은 범죄자라도 되는 듯이 소송을 벌였습니다. 내 일생에 법원이란 곳과는 인연도 없을 줄 알았는데 지난 몇 년간 재판정을 안방 드나들듯 오가며 여기까지 왔어요. 이제 대법원 확정판결까지 받은 마당에 지금 와서 왜 내가 파산관재인과 타협을 하나요? 그쪽에서 먼저 잘못했습니다, 하고 숙여야 하는 거 아닌가요? 저는 회장님 하자는 대로 끝까지 가 보겠습니다.”
- 「6장 사상 유례없는 대승리」 244쪽

아파트 선분양 제도는 철저히 공급자들을 우선에 둔 제도일 뿐이다. 건설사에게 소비자들의 분양 대금을 먼저 몰아주고 나서 사업을 시작함으로써 건설사의 리스크는 거의 없고 모든 부담은 소비자가 져야 한다. 다른 길이 얼마든지 있을 것이다. 제대로 완공하고 나서 후분양을 하거나 그것이 어렵다면 적어도 골조 공사 완료나 일정한 정도의 외장 공사 마감 단계까지 거친 뒤에 분양을 하는 ‘단계형 분양’ 방식도 얼마든지 모색할 수 있다.
- 「마치며: 분양 시장에 파문을 일으킬 돌멩이」 274쪽

저자 소개

지은이 | 이종수

성동고등학교와 고려대학교를 졸업했다. 대한민국 IT 산업 격변기에 금융기관, 공공기관의 대형 프로젝트 현장을 누볐던 영업 마케팅 전문가다. ‘최초’라는 수식어가 항상 따라올 정도로 대한민국 IT 기술의 최전선에서 굵직한 발자취를 남겼다. 국내 최초 바코드 시스템 구현, 증권거래소의 시스템 선진화, 5개 대형 증권사에 모바일 주식 거래 시스템 도입, 전국 병무행정시스템에 국내 최초 Java 기반 EJB 시스템 도입 등 남들이 가지 않은 길을 앞서 걸어왔다.
월급쟁이 시절, 모두가 고개를 젓던 어렵고 까다로운 프로젝트를 늘 맡았다. 불가능해 보이는 과제를 성공시키고 그 가치를 누군가 알아봐 줄 때 느끼는 희열을 즐겼다. 이토록 격렬하게 살았지만 스스로를 ‘늘 뒤에 서는 사람’이라 생각했다. 갈등보다는 침묵이 편했다. 때로는 적당히 비겁하게 불의를 외면할 줄 아는 평범한 소시민으로 살기를 자처했다. 문제의 아파트를 분양받기 전까지는 말이다.
분양 사기를 당한 이후 2~3년 봉사한다는 마음으로 입주자협의회 회장직을 수락했지만 직책의 부담을 내려놓기까지는 자그마치 15년이란 시간이 필요했다. 포기하고 싶을 때도 많았으나 가족의 보금자리를 지키기 위해, 시민의 정당한 권리를 보장받기 위해, 자존심을 굽히지 않기 위해 싸움을 멈추지 않았고 결국 승리했다. 대한민국에서 비슷한 분쟁에 휩쓸린 또 다른 ‘이종수’에게 조금이나마 도움을 주고자 이 책을 썼다.

도서 정보

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