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부동산 시장이 오르든 떨어지든
경매는 언제나 옳다!
초보에겐 기회를, 고수에겐 수익을 주는 최고의 투자 전략
떨어질 일만 남았다던 집값은 보란 듯이 최고점을 찍었지만, 여전히 사람들은 불안하다. 정부의 규제, 금리 인상, 그럼에도 떨어질 줄 모르는 아파트값…. 도무지 종잡을 수 없는 시장 속에서 초보자들은 어떤 방법을 찾아야 할까?
고수들은 그 해답을 경매에서 찾는다. 부동산이 불황이면 불황인대로, 호황이면 호황인대로 다양하게 활용되는 전천후 전략이기 때문이다.
Q. 부동산 경매는 어떻게 모든 시장에서 유리할까?
시장이 하락할 때에는 좋은 부동산들이 경매에 많이 나오므로 시세보다 저렴하게 낙찰받아서 큰 수익을 올릴 수 있다. 반대로 시장이 상승할 때에는 하루가 다르게 몸값이 뛰는 부동산을 빠르게 선점함으로써 남들보다 한 발 먼저 기회를 잡을 수 있다.
요컨대 하락기에는 손실을 막는 방패로, 상승기에는 기회를 선점하는 창으로 활용되는 것이 경매다.
Q. 낙찰을 받으면 무조건 수익이 될까?
많은 책들이 경매 자체에만 초점을 맞추지만, 이 책은 부동산의 큰 흐름을 놓치지 않도록 끊임없이 주의를 환기시킨다. 경매는 좋은 투자 전략이지만 낙찰만 받으면 무조건 수익이 나는 만병통치약이 아니다. 수익을 극대화하려면 부동산 시장의 큰 흐름 안에서 전략적으로 활용해야 한다.
Q. 왜 지금 경매를 배워야 할까?
경매를 하려면 전문가 수준은 아니더라도 기본적인 수준의 주택임대차보호법, 민사집행법, 경매 진행 절차 등을 익힐 필요가 있다. 여기에 다양한 사례와 책을 통해서 간접경험을 쌓는다면 성공률이 높아지기 마련. 전문가들은 경매의 시대가 곧 다시 돌아올 거라고 분석한다. 그때를 대비하여 지금 바로 공부를 시작하자.
Q. 경매를 몰라도 부동산 투자를 할 수 있는데?
경매의 목적은 낙찰 자체가 아니라 수익을 내는 것! 수익만 낼 수 있다면 굳이 경매가 아니라 다른 투자법을 활용해도 좋다. 하지만 경매처럼 상승장, 하락장, 입주권 시장, 토지, 상가 등 전천후로 다양하게 활용하기 좋은 투자 전략은 드물기 때문에 경매를 안다는 것은 그 자체로 다른 사람들보다 한 발 앞서간다는 뜻이다.
Q. 권리분석은 초보자에게 무척 어렵다던데?
권리분석에서 중요한 것은 하나! 부동산에 얽혀 있는 여러 권리들 중에서 낙찰자가 인수해야 할 것(책임져야 할 것)과 소멸되는 것(책임지지 않아도 될 것)을 구분하는 일이다. 어느 정도의 법률적 지식이 필요하기 때문에 지레 겁먹는 사람도 많지만, 몇 가지 기본만 제대로 익히면 웬만한 권리분석은 문제없다. 다만 어려운 권리 문제를 해결했다고 무조건 고수는 아니다. 경매의 목적은 어디까지나 수익! 따라서 초보자라면 복잡한 권리가 얽힌 물건보다는 간단한 것에 먼저 도전한 후 점차 난이도를 높여갈 것을 권한다.
Q. 명도는 어떻게 해야 할까?
명도(살고 있는 사람을 내보내는 일)는 초보자들이 가장 두려워하는 과정이다. 하지만 실제 경매 사건의 90% 이상은 협의를 통해 무난히 해결된다. 상대방의 이야기를 경청하고, 상대가 원하는 것과 내가 원하는 것을 서로 주고받는다고 생각하면 쉽게 진행된다. 정말 최후의 방법으로는 법이 보장하는 강제집행을 활용할 수도 있으니 걱정할 필요 없다.
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